Квартири в Києві будуть дешевшати на 3-5% в місяць
Ринок нерухомості в нашій країні знаходиться в стадії стагнації, і в найближчі два роки ситуація не стабілізується, не слід очікувати і великих інвестицій в цей сектор.
небагатий вибір
Таку думку висловив голова Національної ради Ріелторської палати України Віктор Несін на прес-конференції «Інвестиційна привабливість ринку нерухомості України очима іноземних інвесторів», що відбулася днями в агентстві «Укрінформ».
Віктор Несін: «Сьогодні на 25 продавців припадає один покупець»
За його словами, ціни на житло рости не будуть через відсутність фінансів у населення. Погіршує ситуацію і той факт, що великі закордонні компанії, які виплачують своїм співробітникам гідну «білу» зарплату, або йдуть з нашої країни, як це зробила Hewlett-Packard, або істотно скорочують свої штати.
- Не слід забувати і про те, що на території нашої країни йдуть бойові дії, - заявив Віктор Васильович. - Який інвестор в такій ситуації буде вкладати гроші в українську нерухомість? Багато моїх знайомих мільйони гривень витратили на квартири і будинки на сході, оскільки тоді це вважалося оптимальним вкладенням коштів. Вони їх втратили, тому що нерухомість нічого не варто, якщо її можна розбомбити або просто відібрати.
За нашими скромними підрахунками, сьогодні на 25 продавців припадає один покупець, залежно від привабливості об'єкта торги проходять з дисконтом 10-50%, такого раніше не було. У продавців небагатий вибір: або знімати нерухомість з продажу, що деякі вже роблять, або знижувати ціну. Згідно зі статистикою трирічної давності, в Києві за місяць в середньому проходило 4 тис. Транзакцій, а сьогодні 300-400. Причому в транзакції входять договору не тільки купівлі-продажу, а й дарування, і вступу в спадщину. Ціни на житло перестануть знижуватися тільки в тому випадку, коли на ринку різко зменшиться кількість пропозицій. А поки що, на мою думку, в 2016 р вартість продаваного житла буде щомісяця знижуватися на 3-5%.
Присутній на заході президент Союзу фахівців з нерухомого майна України Олександр Рубанов був налаштований не так песимістично. За його словами, серед фахівців немає єдиної думки щодо цін на нерухомість, висловлюються протилежні точки зору. Ціни на вторинному ринку дійсно повільно, але впевнено знижуються, в доларовому еквіваленті - в середньому на 1,5-2% на місяць. Ситуація на первинному ринку дещо інша в силу того, що 95% розрахунків проводиться в національній валюті. У листопаді вартість нового житла трохи зросла, що було пов'язано з інфляційними очікуваннями населення і девальвацією гривні.
Віктор Несін з такою думкою не погодився, заявивши, що підвищення вартості житла в доларах на первинному ринку і зростання в гривні на вторинному - нездорова і небезпечна тенденція.
- Висока ймовірність того, що ми зіткнемося з ситуацією, схожою на кризу 2008-2009 рр., - заявив пан Несін. - Тоді обвал стався в зв'язку з бездумними кредитами, в цей раз його викличуть сотні мільярдів гривень, знятих з депозитних рахунків і виведених з банківської системи. 90% цих грошей пішло на первинний ринок нерухомості. Шарик, який так старанно надувалася спільними зусиллями чиновників, девелоперів і будівельників, в один далеко не прекрасний день може лопнути.
Ситуація критична, з явно вираженою тенденцією до погіршення, обумовленої в тому числі і зростанням цін на енергоносії, що впливає на вартість квадратних метрів і на ліквідність нерухомості. В результаті купувати житло і утримувати його стає невигідно, як, втім, і здавати в оренду. Тиснуть на ринок і десятки банків, які перебувають в стадії ліквідації, чиї кредитні портфелі складалися з заставних квартир, дач, будинків та земельних ділянок.
Пасивна частина капіталу
Радник президента Всесвітньої ради девелоперів та інвесторів WCDI, академік НАНУ Юрій Сенюк висловив переконаність, що 2016 р буде критичним і переломним. Вітчизняний ринок нерухомості і будівництва знаходиться напередодні шторму. Падіння хоча б однієї системної будівельної компанії призведе до його руйнування і обвалу.
Юрій Сенюк: «Зниження цін на нерухомість у валюті - не випадковість і не суто українське явище»
За словами академіка, зниження цін на нерухомість стало неминучим, оскільки було зумовлено цілою низкою обставин, в тому числі відсутністю доступної і ефективної функції заощадження коштів. Багато людей купували квартири не для проживання, а розглядали це як якийсь інвестиційний інструмент.
Юрій Володимирович також зазначив, що зниження цін на нерухомість в валюті - не випадковість і не суто українське явище. Людству не вдалося в рамках існуючої моделі устрою буття (виробничого, політичного, громадського і державного) забезпечити стійкість розвитку. Вчені такий розвиток називають ексклюзивним, тобто виключає з нього людину. Стосовно до нерухомості це звучить приблизно так: давайте побудуємо житловий будинок, квартири все одно куплять. Не випадково на підйоми і спади економіки першим реагує ринок нерухомості, адже development з англійської перекладається як розвиток. Тобто девелопери як би і займалися розвитком країн.
Деякі наші господарники досі говорять, що країна почне розвиватися в тому випадку, якщо будуть будуватися підприємства і з'являться вітчизняні товаровиробники. Однак нерухомість - пасивна частина капіталу, вона не створює додану вартість. Після Другої світової війни в суспільстві поступово склалася думка, що ексклюзивне розвиток завело людство в глухий кут.
На 15-й сесії Генеральної конференції ООН, яка відбулася в 2013 р в Лімі (Перу), була прийнята декларація про інклюзивну і стійкому промисловому розвитку як однієї зі складових економічного зростання, зайнятості, підвищення добробуту і якості життя населення. Займається досягненням цієї мети UNIDO (United Nations Industrial Development Organization) - спеціалізована установа ООН з промислового розвитку.
Справа в тому, що при нестійкому розвитку інвестори втрачають впевненість у перспективах. В останнє десятиліття навіть транснаціональні компанії, локомотиви світової економіки, неохоче вкладають зароблені гроші у власний бізнес. Що вже говорити про українських бізнесменів, які навіть на півроку вперед бояться заглядати.
Інклюзивна розвиток передбачає і нові підходи до будівництва житла. Щоб у людей з'явилися гроші, треба налагодити високоприбуткове виробництво з високою доданою вартістю і розробити нове індустріальне розвиток територій. Розвиток на новій індустріальній основі - це створення точок зростання, з'єднаних з високоякісним проживанням.
Наприклад, за основу розвитку Києва була взята згубна моноцентрична модель, коли найдорожче житло - в центрі, а більш дешеве - на околицях. Це призвело до транспортних проблем і маятникової міграції, коли люди змушені щодня добиратися до місця роботи зі спальних районів.
Завдання девелоперів - розробити поліцентричну модель, не просто освоювати передмістя, а зробити їх центрами ділової, торгової і розважальної активності. Людині не доведеться кудись їхати, оскільки поряд з комфортним житлом він буде забезпечений високооплачуваною роботою на підприємстві з високими технологіями, а його життя буде куди цікавіше, ніж в центрі міста. Це новий тип буття, коли робота і розваги знаходяться за місцем проживання.
За словами Юрія Володимировича, найближчим часом з'явиться міжнародний проектний інвестиційний консорціум, який в рамках інклюзивної розвитку буде вкладати гроші в нашу країну, але тільки не в локальні будівельні об'єкти, які вже ніколи не будуть викликати стратегічний інтерес.
Що стосується думки про те, ніби будівельна галузь, як і всі інші, оживе після 1 січня 2016 року, коли набуде чинності Угода про асоціацію з ЄС і в нашу країну підуть зарубіжні інвестиції, то президент Союзу фахівців з нерухомого майна Олександр Рубанов в цьому не впевнений.
- Складно їхати на горбатому «Запорожці», що розвиває крейсерську швидкість 70 км / год, зі швидкісного автобану Відень-Будапешт, - заявив він на недавній прес-конференції «Час змін: девелопери і інвестори перед викликами нової глобалізації». - Мова не йде про якусь модернізації, наприклад залатати дах сараю, який і так на ладан дихає. Мова про перезавантаження і перебудові тих механізмів, які нам дісталися від радянського минулого. Не треба ставити на «Запорожець» двигун від «Мерседеса». Ще не поламаємо порочну систему, коли все вирішують чиновники, нічого не буде.
Ми років 5-7 говоримо про те, що до формування законодавчих ініціатив потрібно залучати представників громадянського суспільства і профільних громадських організацій, які мають колосальний досвід і розуміють, чи буде працювати механізм, придуманий нашими народними депутатами, чи ні, і які можуть бути наслідки.
У моїй практиці був тільки один випадок ще за часів Леоніда Даниловича, коли наш представник був в комісії ВР з приватизації і застеріг парламентаріїв від дій, які могли б завдати шкоди і державі, і суспільству.
Шановні читачі, PDF-версію статті можна скачати тут ...
Який інвестор в такій ситуації буде вкладати гроші в українську нерухомість?
