1. види вартості
2. Вартість ліквідаційна - що це?
3. Коли виникає?
4. фактори оцінки
5. методи оцінки
6. Формула розрахунку
7. Випадки формування ліквідаційної вартості
8. Вплив кризи на оцінку об'єкта
9. Методи розрахунку вартості основних засобів
10. труднощі оцінювання

На сучасному російському ринку все більшу важливість набуває ліквідаційна вартість. Зазвичай вона застосовується для роботи з збанкрутілими підприємствами або об'єктами довгобуду федерального фонду. Процес оцінки об'єктів власності особливо важливий в умовах кризової обстановки в країні.

види вартості

Кожен товар характеризується вартістю. У стандартних умовах фігурує ринкова, яка вважається основою оцінки об'єкта. При відхиленні від її характерних ознак виникають інші види вартості.

Ринкова - це така ціна об'єкта, яка вважається найбільш вірогідною. Предмет оцінки продається в умовах конкуренції на відкритому ринку. Сторони при цьому поінформовані необхідними даними про об'єкт. На ціну не впливають надзвичайні причини, до яких відносяться:

1. На боку угоди не накладено зобов'язання: один повинен продати, інший зобов'язаний викупити.
2. Об'єкт виставлений на відкриті торги.
3. Ціна товару виражена в грошовому обчисленні.
4. Сума угоди представляється адекватною, немає примусу до купівлі-продажу.
5. Обидві сторони угоди володіють інформацією про її предмет, діють в своїх інтересах.

Недотримання одного з описаних критеріїв ринкової вартості призводить до появи інших видів. Цей факт вимагає чіткого визначення найбільш адекватного виду в будь-якої конкретної ситуації. Інвестиційна вартість виникає при придбанні майна з виразними цілями. Це і чисто комерційне бажання отримання прибутку в майбутньому, і неекономічні причини, наприклад, отримання задоволення від старовинної картини. Ліквідаційна вартість потрібно, коли виникають надзвичайні обставини і ціна об'єкта занижена.

Вартість ліквідаційна - що це?

Поняття ліквідаційної вартості має на увазі грошову масу, яку можна виручити при ліквідації активів. До них відноситься майно, яке належить фізичній або юридичній особі. Відповідно, це реальна сума, на яку розраховує власник при продажу об'єкта в стислі терміни. На російському ринку поки немає достатньої статистичної бази купівлі-продажу подібних об'єктів, тому застосовується ринковий вид оцінки.

Одночасно вираховується залишкова вартість об'єкта. Вона являє собою величину, рівну економічно дійсної вартості з урахуванням зносу нерухомості. Для отримання правильного результату потрібно з початкової ціни відняти акумульовану амортизацію. Такі дані враховуються при розрахунку ліквідаційної вартості власності, в вимушених обставин виставленої на торги.

Коли виникає?

Проводиться оцінка підприємства методом ліквідаційної вартості, коли виникає необхідність розплатитися з кредиторами за наявними боргами. Реалізація вироблених товарів не в змозі покрити заборгованості і змушує власника до розпродажу активів для їх погашення. Часовий фактор стає при цьому вирішальним. Чим швидше розпродадуться активи, тим швидше будуть погашені заборгованості.

Терміни реалізації угоди приймаються індивідуально для кожного випадку. Ліквідація юридичної особи проводиться і у вимушеній, і в добровільній формах. У разі добровільної розпродажі майна з'являється можливість для складання прийнятного графіка реалізації, планування своїх дій з урахуванням конкретних деталей. Конкурсна маса (майно боржника) виставляється на аукціон у встановлені терміни. Ліквідаційна вартість являє собою гарантію кредиторам, що заборгованість буде погашена. Майно перетворюється в заставу. Для кредитора важливо знати, коли буде проведений розрахунок, за якою ціною відбудеться реалізація. Іноді ліквідаційну вартість називають заставної.

Під час вимушеної ліквідації терміни різко скорочуються. У такому випадку оцінка ліквідаційної вартості майна здійснюється на основі законодавства Російської Федерації. Об'єкти власності продаються протягом двох місяців після накладення на них арешту. І добровільна, і вимушена ліквідація призводить до зниження вартості об'єкта, ціна стає меншою за ринкову. Для продавця це стає збитковим заходом, а для покупця - вигідним.

фактори оцінки

Від примусу до виставлення на торги майна залежить ліквідаційна вартість об'єкта оцінки. Це становить головний фактор, що впливає на величину, при відсутності ринкових домовленостей. Для точного розрахунку ліквідаційної вартості враховуються й інші причини:

1. Експозиційний термін - це час, відпущений для продажу об'єкта. Чим менше термін на проведення торгів, тим менше ціна майна.
2. Економічна ситуація в країні на момент проведення торгів. Об'єктивне стан ринку може несприятливо вплинути на оцінку об'єкта.
3. Привабливість майнового об'єкта на ринку нерухомості залежить від його індивідуальної характеристики і ринкового попиту на конкретний виставляється тип.

На окремому місці знаходиться ліквідаційна вартість привілейованих акцій. Їх власники при припиненні діяльності організації отримують відшкодування збитків в першу чергу. Вони також користуються пріоритетним правом на виплату тієї суму коштів, яка відповідає твердому грошовому вимірі або в процентному співвідношенні до номіналу акції.

методи оцінки

На російському ринку нерухомості застосовуються своєрідні методи розрахунку ліквідаційної вартості при оцінці об'єкта.

Для проведення прямого методу оцінки нерухомості необхідно використовувати порівняльний аналіз продажів подібних об'єктів в даному секторі ринку. Це потрібно, щоб вивчити угоди купівлі-продажу за останній час в конкретному місці аналогічних предметів. Потім встановлюється пряма залежність ліквідаційної вартості об'єкта від основних факторів.

Непрямий метод оцінки нерухомості будується на фактичної ринкової вартості нерухомості в конкретний період часу. Ціна коригується на коефіцієнт (поправку) впливу основних факторів, що змушують виставляти об'єкт нерухомості на торги. Цей метод не залежить від суб'єктивних думок, так як вираховується за формулою.

Формула розрахунку

Щоб уникнути інтуїтивного виставлення ціни об'єкта нерухомості найкраще застосувати математичний метод. Формула дає незаперечну точність в питанні, як знайти ліквідаційну вартість.

Отже, формула для точного обчислення: вартість ліквідаційна - це вартість ринкова, помножена на коригувальний коефіцієнт. Уточнимо останнє поняття. Коригувальний коефіцієнт - це показник вимушеного виставлення предмета на торги. Діапазон цієї величини розташовується від одиниці до нуля. Для її обчислення немає математичних показників. Оцінювач, грунтуючись на особистому досвіді, знаннях та інтуїції, призначає коригувальний коефіцієнт (вимушену поправку). Російська дійсність виставляє її в значенні від однієї десятої до трьох десятих. Це відповідно складає від десяти до тридцяти відсотків ринкової вартості об'єкта нерухомості. Такі показники з'являються в результаті відбулися торгів. Сучасні реалії на ринку нерухомості мають на увазі коригувальний коефіцієнт від п'яти десятих і вище. Ця величина з'явилася в результаті дослідження факторів вимушеність ліквідації: способи продажу і витрати на неї, експозиційний термін, ризики інвестування. Зі складових формули найточнішою є ринкова вартість.

Оцінка нематеріальних активів представляє деяку складність. Математична формула не підходить, для кожного випадку потрібен індивідуальний розрахунок. Це обумовлено труднощами при визначенні кількісних результатів використання об'єкта з метою отримання доходу. Точним вважається метод калькуляції витрат. Він грунтується на обчисленні витрат на розробку і створення правової бази нематеріальних активів. Метод використовується для оцінювання підсумків конструкторських робіт і наукових досліджень. При застосуванні методу калькуляції витрат враховується те, що для перетворення результатів дослідницької діяльності в приносить дохід реалізацію проходить кілька етапів. Спочатку потрібно закінчити дослідно-конструкторську роботу. За її підсумками спроектувати виріб, виготовити пробний варіант. Якщо існують показання до масового випуску, воно затребуване споживачами, то будується підприємство для його виробництва. Тільки освоївши виробничі потужності, приступають до виготовлення і реалізації новинки. Для просування товару буде потрібно провести політику завоювання ринку. Кожен етап передбачає матеріальні витрати і, що важливо, має тимчасові рамки.

Випадки формування ліквідаційної вартості

Приклади перетворення ринкової вартості до ліквідаційної розподіляють за трьома типовим видам:

1. Анулювання організації найчастіше в результаті банкрутства.
2. Продаж об'єкта застави.
3. Форсована реалізація іншого майна.

ліквідація організації або підприємства призводить до формування графіка продажу майна для погашення наявної заборгованості. Трапляються випадки, коли підсумкова величина доходу від реалізації власності не може покрити всі борги. Терміни ж передпродажних заходів та самих торгів обмежені. Від наявності тимчасового чинника залежить ліквідаційна вартість об'єкта оцінки. Це при рівності всіх інших умов відіграє визначальну роль.

В кожному окремому випадку тривалість ліквідаційного періоду визначається індивідуально. Важливо врахувати, що таке рішення може бути прийнято добровільно. Тоді виникає більше варіантів для усунення проблеми, з'являється час розробити і реалізувати ефективний план ліквідації підприємства. Вимушений продаж власності для розрахунку з кредиторами здійснюється після рішення про конкурсний виробництві за підсумками зовнішнього управління. Створена конкурсна база повинна розпродаватися на відкритих торгах. Терміни такого заходу вкрай обмежені. Власники можуть до примусу до вимушеної ліквідації розглянути можливість проведення її на добровільній основі.

Продаж об'єкта застави нагадує відірваність від реальності. В такому випадку розрахункова ліквідаційна вартість потрібно для визначення нижньої межі кредиту, для забезпечення якого необхідно реалізувати заставлене майно. Це не передбачає фактичну продаж об'єкта. Але кредитору потрібно знати, за якою ціною можна реалізувати в обмежені терміни предмет застави при неповерненні виданої суми. Обмеженість в часі і вимушений продаж дозволяє назвати цю величину ліквідаційною вартістю. Хоча в деяких джерелах її називають заставної і виділяють в окрему категорію.

Форсована реалізація майна також через обмеження часу експозиції вимагає розрахунку ліквідаційної вартості. Власність можна продати за власною ініціативою (добровільна реалізація) і по законному примусу (вимушена реалізація). У другому випадку період експозиції арештованого в судовому порядку майна триває не більше двох місяців з моменту накладення арешту.

Вплив кризи на оцінку об'єкта

Нестабільність економічного ринку впливає на ліквідаційну вартість нерухомості, причому частіше негативно. Криза посилює це невід'ємне вплив. Взаємний вплив обумовлено рядом причин:

• фінансових ресурсів надходить на економічний ринок недостатньо;
• великим попитом користуються дрібні об'єкти власності вторинного житла;
• збій в банківській сфері кредитування призводить до скорочення попиту на велику за площею нерухомість.

Криза вносить корективи в діяльність оцінювачів та вимагає бути більш уважним власників. Для отримання адекватної ціни краще використовувати обидва методи визначення ліквідаційної вартості об'єкта. Не варто в існуючих умовах сподіватися тільки на досвід професіоналів. Особливості оцінки ліквідаційної вартості в період кризи полягають у тому, що кожен з методів привносить свої плюси. Прямий дозволяє проаналізувати стан ринку нерухомості та аналогічні угоди купівлі-продажу. Висновок перетвориться в основу проведення непрямого методу. Він візьме до уваги фактичну ринкову вартість нерухомості, врахує кадастрову оцінку і виставить адекватний вимушеність коригувальний коефіцієнт.

Тільки гармонійне поєднання двох підходів, облік об'єктивних причин і суб'єктивних факторів дозволить домогтися максимального ефекту.

Висновок: особливості оцінки ліквідаційної вартості на російському ринку полягають в її недосконалості і актуальності свого застосування. Емпіричні дані та інтуїтивне сприйняття фахівців лежать в основі оціночної діяльності. Для отримання точного результату потрібно використовувати всі наявні способи.

Методи розрахунку вартості основних засобів

У практичній діяльності виникає необхідність провести розрахунок ліквідаційної вартості основних засобів. Існує кілька думок з приводу пояснення цього поняття. Перше - це ціна корисних відходів, які будуть отримані після реалізації об'єкта, включена в підсумкову суму. Друге - це різниця між вартістю об'єкта після завершення його використання і витратами на його ліквідацію. Існує і третя думка: при повній амортизації кошти і визнання його непридатність до подальшої експлуатації ця величина буде дорівнює різниці між ціною корисних відходів (дрова, лом металу, цегла і так далі) і витратами на знищення предмета.

Таким чином, ліквідаційна вартість ОС розраховується за спеціальною формулою. Припустимо, об'єкт спочатку оцінювався в мільйон рублів, їм користувалися протягом десяти років. Ринкова вартість аналогічного обладнання за такий же термін застосування зменшилася до трьохсот тисяч. Передбачувані витрати на його анулювання приблизно рівні дев'яноста тисячам. Отже, триста мінус дев'яносто дорівнює двісті десять тисяч рублів. Ця сума і буде складати дохід організації від реалізації корисних відходів після анулювання основних засобів.

Важливо врахувати, що при ухваленні рішення про ліквідацію після закінчення терміну використання об'єкта потрібно брати до уваги деякі критерії. До них відносяться:

• складність робіт по демонтажу;
• кількість витрат на знищення основних засобів;
• знос залишків як фізичний, так і моральний;
• динаміка цін на будівельні матеріали, метал, запчастини та інше;
• можливість використовувати залишки в своїй діяльності або реалізувати їх;
• проведення достовірної оцінки продаваних залишків.

Припинення самого існування підприємства як юридичної особи призводить до обов'язкового складання звітного бухгалтерського документа. вартість ліквідаційного балансу характеризує джерела коштів і їх величину на момент закриття організації. За відведений період на анулювання підприємства повинні бути погашені зобов'язання перед банками і кредиторами. Стан розрахунків організації після ліквідаційного строку показує фактичне фінансове становище.

труднощі оцінювання

Нарахування ліквідаційної вартості супроводжується деякими проблемами. Основна з них - обмеження часу продажу предмета майна. Для оформлення об'єкта нерухомості у власність потрібен час і копітка перевірка документів. Друга проблема - скорочення кола покупців.

Переоцінка прибутковості підприємства може проходити трьома способами.

1. Прибутковий метод враховує отримання вигоди в найближчому і віддаленому майбутньому.
2. Порівняльний метод будується на реальній ціні майна, що реалізується на відкритому ринку.
3. Витратний вид має на увазі допустимі витрати, які понесе власник при його придбанні і наступному відтворенні.

Актуальність методів впливає на встановлення ліквідаційної вартості підприємства. Обмежений часовий період не дозволяє поінформувати потенційних покупців про переваги активів. Для остаточного затвердження ставки потрібно проаналізувати результати всіх підходів до оцінювання.