1. Кому вигідно орендувати приміщення в комунальній власності Києва
2. Підготовка документів і проведення оцінки для оренди комунальної нерухомості
3. Як вибрати компанію для проведення оцінки приміщень

Багато підприємців при виборі приміщення під організацію свого бізнесу розглядають варіант взяття в оренду комунального майна, тобто нерухомості, яка належить Києву (точніше, знаходиться на балансі поліклініки, школи, дитячого садка або одного з київських комунальних підприємств).

Ця ідея, на перший погляд, здається досить суперечливою, оскільки такий варіант має як явні переваги в порівнянні з орендною приміщення у приватної особи, так і певні незручності і витрати по грошах і по часу на етапі укладення договорів.

У цій статті ми крок за кроком викладемо процедуру укладення договору оренди, в тому числі розглянемо особливості проведення незалежної оцінки для оренди комунальної нерухомості.

Кому вигідно орендувати приміщення в комунальній власності Києва

Перед тим, як розбиратися з процедурою укладання договору, давайте подивимося, для кого ця затія взагалі має сенс. Адже, дійсно, навіщо витрачати час і сили на переговори з представниками комунальних підприємств, замовляти оцінку для оренди, формувати пакет документів для узгодження в Департаменті комунального майна Києва, якщо в результаті орендна ставка буде вище, ніж у сусідніх приміщень, що перебувають у приватній власності.

Як ми вже писали в ряді матеріалів на нашому сайті, при підготовці документів для подачі на узгодження в місто оцінювач визначає ринкову вартість приміщення, а не розмір орендної плати ». Коли вартість об'єкта визначена й узгоджена в Департаменті комунального майна Києва, від неї виробляють розрахунок орендної плати в залежності від того, під який вид діяльності планується використовувати нерухомість. Річна орендна плата розраховується як добуток ринкової вартості майна та коефіцієнта, що залежить від планованого використання приміщення. Наприклад, для точок продажу лотерейних квитків або обміну валюти, цей коефіцієнт становить 0,45; для ломбардів та ювелірних магазинів - 0,40 і т.д. Тобто, якщо Ви хочете орендувати комунальне майно Києва під організацію пункту обміну валюти, Ви можете самостійно прорахувати орієнтир по майбутньої орендної ставки за наступним алгоритмом:

1. Заходимо на один із спеціалізованих сайтів з продажу нерухомості Києва, наприклад, dom.ria.com . Там вибираємо розділ «комерційна нерухомість» та відповідний тип об'єкта (офіс, магазин, склад і т.д.), налаштовуємо всі фільтри таким чином, щоб знайти максимально схожі на наші приміщення за основними критеріями: місце розташування, площа, тип будинку, поверх.
2. Після отримання вибірки об'єктів, аналогічних нашому магазину або офісу, розраховуємо середню вартість одного квадратного метра по всіх пропозиціях. Її можна зменшити на 5-10% за рахунок того, що продавці нерухомості часто ще в процесі переговорів погоджуються на невелику знижку (торг).
3. Знаючи середню ціну квадратного метра аналогічної нерухомості і загальну площу нашого приміщення неважко, перемноживши ці дві величини, визначити ринкову вартість об'єкта оренди. Припустимо, вартість одного метра у нас вийшла 25 000 грн., А загальна площа 10 кв.м. Відповідно, розрахункова вартість об'єкта дорівнює 250 000 грн. Оскільки для пункту обміну валюти коефіцієнт становить 0,45, то річна орендна плата буде значною: 250000 * 0,45 = 112500 грн. в рік або 112500/12 = 9375 грн. у місяць.
4. З огляду на, що до кінця 2019 року діє знижка 30% на оренду комунальної нерухомості , Підсумкова орендна плата в 2019м році складе 9375 * 0,70 = 6562,50 грн.

Як видно з прикладу, на розмір орендної ставки ключовий вплив надає коефіцієнт, що залежить від виду діяльності. Наприклад, для підприємств, які займаються побутовим обслуговуванням населення, цей коефіцієнт становить 0,04. У нашому прикладі розмір річної орендної плати за приміщення при такому цільовому використанні склав би 250000 * 0,04 = 10000 грн. в рік або 833 грн. у місяць. Тобто, величина орендної плати по одному і тому ж приміщенню при різних варіантах використання відрізняється більш ніж в 10 разів! Останні кілька років найчастіше до нас звертаються підприємці, які планують орендувати спортивний зал або клас в загальноосвітній школі, з метою організації приватних навчальних закладів (курсів, спортивних секцій або гуртків). Коефіцієнт для такого виду діяльності зазвичай становить 0,10, тобто виглядає досить привабливо. Також часто нашими клієнтами стають потенційні орендарі приміщень для функціонування аптек і організації невеликого бізнесу з побутового обслуговування населення: перукарські та різні ательє-майстерні з ремонту одягу та взуття.

Підготовка документів і проведення оцінки для оренди комунальної нерухомості

Якщо цікавить Вас вид господарської діяльності відповідає невеликій величині коефіцієнта, про який йшла мова вище, є сенс спробувати орендувати приміщення під такий бізнес у комунального підприємства, тобто фактично у міста Києва. Крім того, що вартість оренди для деяких видів діяльності, може бути істотно нижче, ніж у приватних орендодавців, орендар комунальних приміщень отримує ще один бонус, який часто і надає вирішальне значення при виборі приміщення. Справа в тому, що договір оренди з київськими комунальними підприємствами укладається на три роки. Весь цей період орендар може не турбуватися про те, що власник майна в односторонньому порядку підніме ціни, або взагалі розірве договір оренди.

Для подачі документів на узгодження в Департамент комунального майна Києва і, зокрема, для замовлення незалежної оцінки приміщення для розрахунку орендної плати Вам необхідні наступні документи (вони можуть бути складені балансоутримувачами в різній формі, і навіть називатися по-різному, тому нижче вказується основна інформація , яку вони повинні містити):

• Довіреність або лист від балансоутримувача (комунального підприємства, на балансі якого значиться цікавий для нас об'єкт нерухомості). Цей документ виконує дві функції: по-перше, дає право потенційному орендарю замовити незалежну оцінку приміщення, по-друге, дає його коротку характеристику: адреса, площа, поверх, цільове використання. Приклад такої довіреності можна подивитися тут .
• Довідка з характеристиками будівлі, де розташований офіс, що орендується або магазин. Цей документ є бажаним, але в деяких випадках можна обійтися і без нього. Приклад такої довідки тут .
• План поверху з виділенням (просто звичайним маркером) меж нашого об'єкта нерухомості. Як правило, плани поверхів в комунальних підприємствах креслили ще «за царя Гороха», оригінали давно втрачені, тому збереглися лише ксерокопії страшного виду, як в цьому прикладі . 🙂
• Документи замовника. Копія свідоцтва або витягу / виписки з реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців.

Як вибрати компанію для проведення оцінки приміщень

Відмінною особливістю роботи з державним і комунальним майном є те, що такі оцінки проходять обов'язкову процедуру рецензування, тобто перевірки, уповноваженими органами (в Києві перевіряючим органом є Департамент комунальної власності). При перевірці звітів звертається особлива увага на те, щоб отримана ціна не була заниженою. До нас іноді телефонують замовники з проханням зробити занижену оцінку для оренди, проте ми їм завжди відмовляємо, оскільки це просто втрата часу і грошей - неадекватна вартість приміщення ніколи не пройде узгодження і не буде підставою для укладення договору оренди! Деякі з таких замовників знаходять безвідповідальних оцінювачів, які «малюють» потрібні цифри, а через кілька місяців повертаються до нас і починають проводити процедуру спочатку.

Крім того, що в результаті проведення оцінки приміщення для оренди повинна бути розрахована адекватна ринкова вартість, рецензенти також перевіряють відповідність оформлення документа всім вимогам законодавства. З огляду на, що такі звіти мають обсяг близько 50 сторінок, для грамотного складання документації потрібно багаторічний досвід роботи саме з комунальним майном. При виборі оцінювача необхідно обов'язково поцікавитися, чи є у нього досвід роботи в цій сфері діяльності, а також, чи успішно проходили його звіти узгодження в перевіряючих органах. Оскільки цей напрямок діяльності є для нас одним з ключових і пріоритетних, ми надаємо послуги з оцінки для оренди приміщень у комунальній власності Києва в стислі терміни, якісно і з урахуванням всіх тонкощів і нюансів. Звертайтеся!